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[周报全文]迈向数字家园——智能小区与宽带社区网扫描

2001年02月19日 00:00:00 | 作者:佚名 | 来源:$page.getBroMedia() | 查看本文手机版

摘要:迈向数字家园——智能小区与宽带社区网扫描

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迈向数字家园
——智能小区与宽带社区网扫描

1994年,被称为天才预言家的斯图尔特·布兰德出版了一本书,叫做《建筑物怎样学习》,在书中,布兰德对未来网络信息化的建筑社区,做了充满激情的想象与论述。作为“全球目录”创始人,“全球电子链接”系统和GBN的创办人,斯图尔特·布兰德对于人们迈入数字化生活的进程,作了深刻的思考与观察。在布兰德的叙述中,建筑物可以和人一样,具有热情与活力。布满网络与线缆的建筑物,就象充满了敏感的神经,具有了生命的气息,网络与水泥的结合,使得人们精神与物质的家园不再分离。

对于这种智能化的社区网络,当年的新闻媒体给予了热情洋溢的评价,认为信息化的社区,不但重新定义了“环境”的意义,也给我们提供了一个掌握自身命运,在地方社区和全球社会中重新定义公民身分的机会。

如果说在当时,布兰德的论述更多的是在思想界而不是房地产界引发了巨大的反响。那么今天,智能化小区已不再仅仅是一个概念,而是逐渐走进了我们的生活:在电视里,在杂志上,在房地产商眼花缭乱的广告中,智能化小区的介绍与宣传频繁出现。那么,布兰德所描述的数字家园是否真的就在我们眼前呢?

谁来定义 建筑物的“智商”

在开始这篇报道之前,记者首先想要了解“智能化小区”的完整定义,但没想到,这本身就是一个难题。翻开近一年多的售楼书,人们不难发现,“智能化住宅”或者与之类似的概念几乎出现在每个房地产开发商的项目中。而“智能化”似乎已经成为现在京城住宅天经地义的功能,但到底什么算是智能化,却仍然是个被不少人遮遮掩掩的问题。

在直接面向用户的房地产广告中,开发商对于智能化住宅的具体好处描述得各不相同,有的是强调网络带宽,可以高速接入互联网;有的讲述智能一卡通给生活带来的便捷;还有的则突出自己的电子化安防系统。但是,没有一家发展商在楼书里对智能化作出了完整解释。一位了解智能社区建设开发的专业人士表示,就目前的情况来看,“智能化小区”更主要的是作为房地产商的一个卖点,换句话说,“智能化”只是吸引客户的一个包装。就像股市中常见的“概念”与“热点”一样,在房地产开发商眼中,“智能化”更重要的是一种营销手段。在这种前提下,很多房地产商不论实力大小,条件是否具备,纷纷抢入这一市场。“浑水摸鱼”的现象也因此屡见不鲜,比如有的小区只是安装了闭路监视摄像机或能够上网,就自命为“智能化小区”甚至是“数字化小区”,贴上这样的标签后,不但所做的项目品位得以提升,房价更可以堂而皇之地上涨。

与之相对应的,很多用户,甚至包括那些已经购房入住的用户,也对智能化的定义一头雾水。就记者采访的人来看,有的认为小区"三表"自动抄送、一卡通等方便的物业管理就是智能化;有的人认为在家里上网速度快,随时可以自由冲浪下载软件就是智能化;还有些人认为智能化是唬人的玩意儿,一位姓刘的先生介绍说,他入住的小区就是智能化的,设置有红外线自动报警,但是他做了一次试验,结果是“一点儿反应也没有”,倒是他家里的监控装置经常会莫名其妙的误报警。

造成上述的现象,一方面是房地产开发商只热衷商业炒作的结果,另一方面,“智能化”概念难以清晰定义也是造成混乱的重要因素。毕竟“智能化”一词本身就是一个相对抽象的描述,怎样就算智能?怎样就不算?其间的界限很难划分,这里面不仅包括智能建筑的定义,还包括智能小区与小区智能化的概念及差异等问题。但不管怎样,智能化建筑作为一种商品,必须有一种市场标准。“智能化小区”若要规范与发展,弄清这些问题也是必然的一步。

从建筑历史来看,智能小区的概念和思路来源于智能建筑,世界上第一座智能建筑是美国UTBS公司于1984年1月建成的“城市广场”大厦(CityPlaza),它位于康涅狄格州(Connecticut)哈特福德市(Hartford)。该项工程实际上是对一座旧式大楼进行改造,以当时最先进的技术控制通信、空调、照明、防灾和防盗系统,使该大厦具有了高效运转和经济节能的基本特点,该工程引起了建筑界的广泛关注,第二年,在日本的东京也建成了一座类似的建筑。当时的日本正处于住宅建造过剩,房产市场低迷的时期,日本建设省以智能建筑为契机,为市场注入新的活力。邮政省与通产省随后提出了家庭总线系统概念(HBS,HomeBusSystem),并组建HBS标准委员,在1988年9月制定了HBS标准。

智能建筑实际上就是智能小区的基本单元,当人们把智能建筑技术扩展到一个区域内的几幢建筑,再分层次地连接起来进行统一管理,智能小区就形成了。国家建设部住宅产业化办公室关于住宅小区智能化的概念是这样描述的:“住宅小区智能化是利用4C(计算机、通信与网络、IC卡、自动控制)技术,通过有效的传输网络,将安防与物业管理、多元信息服务、住宅智能化系统集成,为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段,以期实现快速高效的服务与管理,为用户提供安全舒适的居家环境。

梦想与现实间的差距

在大致弄清楚智能化小区的基本概念之后,笔者感到有些沮丧。就目前的情况来看,即使是北京这样的大城市,也很难找到完整意义上的智能化小区。

这里,我们首先来看看智能化小区的结构与要求。概括来说,智能化小区是由各种智能系统所组成,它基本包括:社区安全防范系统;社区服务管理系统;计算机网络信息系统,具体内容如下:

1.社区安全防范系统社区安全防范系统

由周边防范报警系统、防盗报警系统、保安巡逻管理系统、闭路电视监控系统、楼宇对讲(可视或非可视)、家居防盗及紧急报警系统组成。

2.计算机网络信息系统

计算机网络系统包括小区局域网系统以及小区接入Internet国际互联网系统、医疗及紧急求救系统、社区公共服务信息发布系统、电子商务及购物系统、物业管理系统、查询、咨询、报修投诉系统组成。

3、社区物业管理系统

社区服务管理系统由三表(水、电、煤气)远传抄收系统、停车场管理系统、出人口门禁系统组成。

很明显,智能化并不仅仅是网络宽频或信息家电,还应包含安防、物业管理等更广泛的内容,而目前大多数开发商所作的,只是智能化小区的一部分,主要集中在计算机网络信息这一子系统。

那么,造成上述现状的原因是什么?真正意义上的智能小区在发展的路途上究竟遇到了什么样的障碍呢?带着这一问题,记者采访了多家系统集成商和开发商,发现答案有正反两方面因素。

从反面看,盲目而不负责任的炒作对于智能化小区的成长造成了极大的负页影响。由于很长一段时间里,我国都缺乏智能化小区设计、施工、维护、检验等标准。为了刺激购房者的购买欲望,很多开发商钻概念上的空子,蜂拥而上,打起智能化的幌子,进行夸大不实的宣传。这种混乱的市场局面对真正的智能化小区推广造成了巨大障碍,毕竟,当智能化的商标已经贴满了每一处时,谁还愿意耗费巨大的精力与财力建设真正的智能化小区呢?

针对这一状况,建设部住宅产业化办公室和勘察设计司先后下发了《全国住宅小区智能化技术示范工程工作大纲》和《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》。不仅对住宅小区智能化提出了具体要求,同时将全国住宅小区智能化示范工程建设分为一星级、二星级和三星级三个等级,做出逐级递升的智能化系统的设计、建设要求。要求住宅小区智能示范工程竣工交付使用前必须进行商品住宅项目认定,其中一星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定A级;二星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AA级;三星级示范工程性能认定不得低于等级商品住宅性能认定AAA级。这些规范的出台使一些炒作概念的开发商受到限制。

当然,智能化小区建设形成今天的局面也有其合理性,这主要是由我国技术与应用环境不够成熟的现状所决定的。

据有关资料统计,我国已建成的智能建筑有70%以上运行不正常,真正称得上智能建筑的为数不多。在我国建筑智能化发展较快的上海,1998年技术监督局抽查的10幢智能建筑中,仅2幢运转良好,3幢一般,5幢不合格。

造成问题的原因是多方面的,比如外部条件与小区建设不匹配;系统建设虽然完成,管理服务却跟不上;各智能化产品缺乏统一标准;有的产品质量有问题,常有错报、漏报。另外,由于智能化住宅建设涉及的部门较多,所以统一协调存在着一定的困难。

希望与现实之间的落差很快使一些用户产生了反感情绪,认为智能化是不切实际的绣花枕头。不少专家也开始在不同的场合表示,智能化小区的建设不适合目前中国的国情。

不管赞同也好,反对也好,有一点是双方都会同意的,即智能化肯定是建筑行业未来发展的必然趋势。在不久的将来,没有网络与智能化的家庭将像现在没有水电的房屋一样让人无法接受,而且,据国外权威机构预测,在二十一世纪,全世界智能大厦的50%将兴建在中国的大、中城市里。这一预测结果充分说明了我国智能化建筑市场的巨大潜力。很明显,我们绝不能把这一市场拱手让人。

那么,怎么解决智能化小区较高的建筑要求与我国相对较低的技术与应用环境之间的矛盾呢?笔者认为,由于智能小区是面向社会个人家庭销售的商品化住宅产品,与智能大厦相比,其市场化特征更为突出。因此,首先应是搞好智能化住宅的市场定位,根据不同的需求建设不同档次的智能化小区。对于广大的普通市民,最好的办法就是采用先主后次的原则,一步步转向最终的智能化。

然而,什么是智能化的基础呢,毋庸置疑,只能是网络。

清华大学林贤光教授的一句话说得很好:“建筑智能化是大势所趋,但智能只是建筑的一个重要属性,要结合建筑的实际,去安装智能化设备,两者之间是皮和毛的关系。智能化应该以网络化为基础。”

所以,现实的做法是,先把最基本的网络建立起来。因为不管将来建筑中电子设备之间是如何互相通信的,都必须通过一个可靠高速的网络连接起来。对于新的建筑应用来说,综合布线被认为是最好的选择。因此,未来的购房者一定要考虑你所买的住宅,采用的是什么样的布线系统,这些线缆将来的作用可能与现在家庭中的自来水管同样重要。

在上述因素的作用下,我国智能化小区的建设,逐渐转变为以蓝波万维、长城宽带为代表的宽带信息社区的建设。宽带信息社区实际上是智能化小区的一个子系统,由于剥离了安防、自控等智能设备,它的建设、维护成本大大降低,同时也具备了智能化小区的雏形。投资较少,而且最有回报潜力,这是目前宽带社区网建设脱颖而出,引人注目的根本原因。当然,还有另一条原因促使了它的迅猛发展,那就是,宽带社区网的建设在我国走了一条特殊的“免费”之路。

无可奈何的“免费午餐”

“免费”恐怕是.com公司留给我们印象最为深刻的一个概念。在那个纳斯达克充满欢笑的时代,一切都是免费的,从免费内容、免费服务、免费信箱到免费电脑,似乎所有与网络相关的东西都应该是免费的。具有讽刺意味的是,今天,所有的网络公司突然喊出了看起来大相矛盾的口号—“赢利”,不过,这件事做起来可比“免费”要难得多,而且糟糕的是,网络公司应该免费的概念,已在很多人心目中根深蒂固。宽带信息社区的建设就遇到了这样的尴尬。

出于对宽带社区“钱”景的向往,IT厂商与系统集成商很早就相中了这块潜力无穷的市场,随着网络发展与演进的步伐不断加快,厂商们再也没有耐心等待开发商缓慢的网络化建设。于是,为了尽早占领市场,和当初.com对于眼球的狂热搜集类似,系统集成商们也举着免费的大旗,在房地产市场开始了轰轰烈烈的圈地运动。一时间,“免费午餐”的邀请函递到了每一位房地产开发商的手中。

这顿“免费”午餐的规则如下:首先,系统集成商会为开发商免费提供丰盛的“菜肴”,包括布线、服务器在内的基础设备及相关技术、Internet的接入服务、以及经验丰富的技术人员。作为回报,集成商将获得相当长时间内,该小区的独家网络服务业务经营权。

表面上看来,这是一顿皆大欢喜的“聚餐”:系统集成商如愿以偿地得到了自己梦寐以求的市场。接入服务、宽带应用、电子商务,这里面不管哪一项似乎都可以带来丰厚的利润回报,与之相比,眼下的一点破费根本算不了什么;对于房地产开发商来说,宽带社区的建设不但可以提高物业品质,提升品牌形象,还可以增加卖点,创造更多的收益,而且重要的是,这一切都是免费的,完全不用担心投入的风险;对于住户来说,不用太多的花费,就可以提前享受到宽带信息服务的淋漓酣畅。一切看起来都是那么完美,然而我们知道,天底下绝没有真正免费的午餐,既然大家都是赢家,那么呆在桌上盘子里的,又是谁呢?

我认为,就餐的三方都有可能成为盘中的美食,换句话说,他们手里的刀叉,都可能最终插到自己的身上。

我们先来看看系统集成商,作为这顿“午餐”的组织者,系统集成商虽然赢得了潜力巨大的小区宽带市场,但风险也是巨大的,当年,那些声名显赫的.com公司不同样被认为拥有阳光灿烂的明天吗?但转瞬间,他们就悄无声息地沉没在www的海洋中。虽然与.com公司所获得的那些转眼即逝的眼球相比,系统集成商得到的东西要实在得多:包括合同书上的签约用户,以及小区内实实在在的线缆与服务器。但有一点也是同样致命的—他们都把赢利希望寄托在未知而充满风险的将来。

首先是资金问题,宽带小区网的建设需要大量的资金投入,根据预算,如果采用综合布线的方式,实现10M带宽入户的话,平均每户的建设成本至少在1000元以上(一些集成商宣称需要2500多元,笔者认为可能含有较大的水分,目的是增加和开发商交易的砝码)。如果采用ADSL或卫星等方式,成本还要大幅上升,照此算来,资金的投入十分惊人。那么回收呢?

目前,宽带社区网用户的收费,150元是一个“官价”。据相关人士介绍,这一价格被绝大多数服务运营商所遵守。与价格同等重要的另一个重要因素就是使用率。小区的居民的使用率如果超过50%,投资的回收会相对轻松,但事实上,从目前已运营的小区来看,使用率能够达到20%~30%已是相当不错。如果按照这种情况计算,成本的回收大概需要3年以上。当然,这些都只是理想条件下的计算,没有太大的实际意义,因为真正的过程实在有太多难以预料的变数:社区建设能否如期完工、入住情况的好坏及用户对网络认可程度,新技术带来的挑战等,都是与营收息息相关但又无法控制的重要因素。

由于目前宽带社区网最主要的服务方式还只是Internet接入,因此,电信资费下调带来的利润空间的压缩问题也不容小视。我们可以回忆一下,三、四年前,拨号上网的费用还是天价,上网对普通老百姓来说只是个遥远的梦。但从去年开始,上网费用不断加速下调,不久前,北京市国讯神州在线网络有限公司宣布其所经营的95788上网费大幅度下调(+本站微信networkworldweixin),最低时段上网1分钟只需1分钱!谁能想到三年之后又是怎样的价格,怎样的带宽呢?宽带社区网又怎样在保持竞争优势的同时,保证自己的利润呢?

接下来我们再看看房地产公司这一方,从表面上看,房地产公司在这场交易里是最大的赢家,既得了好处,又不用承担风险。但从某种意义上讲,开发商的这种行为实际上是拣了芝麻,丢了西瓜。要知道,在未来的宽带社区中,最具吸引力的就是那些基于宽带的电子商务采购行为。在这方面,开发商和物业部门具备配送和管理的先天优势,本应是最大的获利者,但由于对网络基础设施产权的丧失,堵住了这一利润的来源。

另外,如果系统集成商不能保证信息服务的质量,而开发商又对此束手无策,无疑会大大损害其商业信誉,并可能导致其他更严重的冲突。

最后,我们再看看购房的最终用户。从交完房款入住的那一天起,用户所需要的宽带服务就不可避免地被限定下来。由于网络设施的所有权在集成商,而用户又不可能另行铺设线路,所以该集成商也就理所当然地成为唯一的宽带服务提供商,在这一点上,用户完全丧失了自由选择的权利。由于屏蔽了其他竞争对手的威胁,缺乏竞争的服务很难期望会有上佳的表现,因为既使服务不好,用户也无可奈何,这在很大程度上对住户的合法权益构成了威胁。

当然,批评绝不意味着诅咒,我们指出这些问题并不是要限制它的发展,正相反,我们是希望能够为前进道路上的坎坷做一些提醒与标示,让宽带小区的建设走上更平坦的路途。

网中人

不管什么样的建筑,“以人为本”都应该是它的核心价值。从封闭型的建筑空间,到全球化的网络世界,需要拓展、深化的始终是人性的关怀。在这里,记者特意通过多种渠道,了解了不同人士对智能化网络社区的看法,这其中有的已经是网络社区的居民,有的正准备购买,有的则表示不太接受。不过,社会信息化的进程是无法阻挡的,不论他们现在的观点如何,想法怎样,相信在10年之内,都注定会成为宽带网络的“网中人”。

“我应该早些住进来”

去年成为宽带网社区一员的王先生唯一后悔的一件事就是:“没能早点住进来”。作为北京某设计所的骨干,王先生主要从事建筑物的暖通设计,他介绍说,由于现在普遍采用计算机辅助设计(CAD),工程的图纸经常要与甲方协商沟通,互联网自然也就成了不可缺少的工具。

因为需要传送的数据量大,以前在设计院采用拨号上网的方式,不仅速度慢,还经常出错断线,常常一个上午也发不过去一张图,最后不得不将图纸拷贝,专门找人送过去。

“现在可好了,不仅网速稳定快捷,而且周围环境也不错,现在我把室内重新改装了一下,添了几台电脑和打印机,再约上行业里的几个朋友,我们自己的设计公司就算成了,这可是我一直以来的梦想,想不到提前实现了”。

“我想用它开个网吧”

与上面那位王先生相似,20岁出头的小吴也住在这个小区,由于和记者一样是个游戏迷,谈话进行得很投机。在讨论了很多关于宽带游戏的话题之后,小吴突然提出,自己想用这套住宅搞一个网吧。

“我的一个朋友就是做网吧的,就在附近,生意很不错,我看了看,常在网吧里玩的主要有两种人,一种人喜欢连局域网打游戏,另一部分则是上网聊天,一聊就是好几个小时。我可以把这一部分人吸引过来,客源就不愁了。我这里上网便宜啊,一个月才150元,速度又快,全天在线,我只要买几台机器一连,剩下的就是收钱了。”

对于住户的这种想法,记者特意咨询了蓝波万维的郑先生,他说:“这原则上是不允许的,因为我们从电信局租用的线路是要按流量收费的,不过目前还缺乏有力的监控措施。”

“买房子眼光要超前一些”

身为某私企老板的杜先生虽然也是宽带小区的住户,但目前对于各项服务却很少使用。“现在网上值得看的东西太少了,我可不愿意瞎聊天,真要是想聊了,还不如找个人面对面的侃呢,那都是小孩子玩的”。“VOD倒是不错,可是只能在计算机上看,那个小屏幕太憋气了,我还是愿意自己买盘,在家庭影院上放。”

既然这些服务都用不上,为什么还要买这里的住宅呢?面对记者的疑问,杜先生自有一番道理:“现在不好用,不见得将来不好用。买房子眼光要超前一些啊,宽带智能化住宅小区如今比较时髦,看现在的趋势以后肯定普及这种小区,过几年谁要是还住着以前的房子会落伍的,而且据我了解,智能化小区的物业管理一般都比较好,买房子最重要不就是住得舒服些吗,我宁愿多花些钱也要享受一下前卫的住宅。”

“还是等等看”

“我是一个普通的职员,买房子一定要要从经济实惠的角度出发,慎重考虑。”在某外企工作的刘女士对记者说,“虽然现在智能化住宅炒得很热,售房员也总是向我介绍类似的房子,但我总觉得钱花在这上面不踏实,都说智能化,但智能不智能怎么评价啊?买了这个房子,可能别的比它更“智能”。况且智能住宅比普通住宅价格高的可不是一点,恐怕入住后物业管理的费用也要增加。相比较起来,我还是觉得普通住宅实惠。”

“我也相信这是趋势,但总要考虑实际情况,还是等等再看,价格也许会降下来。”

“有好处也有坏处”

林女士是某私立学校的外语老师,她说:“家庭上网确实挺好,我现在备课查资料方便多了,而且不用担心上网费用,可以一边听音乐,收发E-mail,一边找资料。累了还可以点播一部大片,放松一下”。

“不好的地方就是对孩子有影响,他总喜欢泡在网上聊天、玩游戏,吃饭都顾不上,整天弄得神情恍惚的,身体都搞坏了。”

在完成对普通个人采访之后,记者深深体会到,网络生活方式已不仅仅是我们从媒体上看到的时髦名词,从“厨房到客厅的革命”中,它正逐渐从抽象的概念演变为身边的现实。很多人喜欢把网络的发展与当初电力的应用相比较,但我们应该注意到,与水电不同,网络对我们的影响,已从生活的便利,扩展到了精神世界。

一个网上社会正在形成。当网络与我们的生活完全融合,究竟会带来什么,作为我们精神的家园,网络也把自我治理、自主思考、教育后代、家庭责任以及同其他公民一起设计我们生活所应遵循规则的责任交给了我们。新的公民定义,新的生活规则,网络带给我们的变革,比那些IT厂商眉飞色舞的描述要深刻得多。我们最终可能会面对这样一个问题:究竟是我们改变了网络,还是网络改变了我们?

当然,这是另外一个话题。

[责任编辑:程永来 cheng_yonglai@cnw.com.cn]